HERVE Didier Immobilier

Consultant / Expert en développement Immobilier & Marchand de biens

(Pour une recherche: Utilisez des mots clés dans la langue du Pays! Ex:" Home for sale in Miami" ou "maison a vendre à Honfleur" et choisir Web ou Image).

Marchand de biens Immobiliers est un métier (Pour les débutants ou non je suis là pour vous aider! voir en bas de page.)

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En recherche active 🔍 :

️✅Grands locaux villes et campagne

️✅Immeubles ou maisons avec travaux villes et campagne

️✅Anciens hôtels ou autres (Ex:hôpitaux ou cliniques désaffectées ou anciennes colonies de vacances ou village vacances désaffecté ou en cours, ancienne école ou lycée)

️✅Terrains ou Domaine constructible minimum de 20000m2

✅Fermes agricoles ou gîtes ou propriétés.

Mais mon métier est surtout de vous AIDER

(Pour vendre ou pour: un 1er achat , une résidence principale, un investissement locatif, faire du Marchand de biens, fonds de commerce / entreprises artisanales avec ou sans les murs...)

Par L’écoute du besoin👈, des questions👈 etc... L'analyse du bien, de la situation etc👈... L'assistance par des réponses aux questions et la réalisation du projet 👈

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Mais avant tout c'est une passion et avec, près de 30 années d'exercices, une expérience ! Cela ne s’apprend pas à l'école ! Avec mes plus de 200 opérations sans échec, (Attestation Notariée 👈) je peux vous aider à faire de bons choix par mon analyse et également en tant que Mandataire chez Côté France Immobilier👈 ce:

✅Auprès des Propriétaires Vendeurs: Votre bien ne se vend pas! Comment mettre en vente! Faites appel à un Consultant-Analyste

✅Auprès des Acquéreurs futurs Propriétaires: Avant une acquisition une analyse s'impose! Mon expérience peut soit vous conforter ou vous prévenir de problématiques et négocier au mieux votre acquisition! Faites appel à un Consultant-Analyste

✅Auprès des Municipalités, Communes, Inter-communalités, Collectivités, Institutions: Pour vos friches commerciales ou industrielles, Verrues Immobilières, Biens atypiques, Maisons, Immeubles et autres! Une analyse avec à la clé des solutions proposées...

✅Auprès des agences immobilières: en proposant une prestation de consulting de développement Immobilier pour avoir une ou des solutions sur des biens difficiles ou trop importants en un seul lot. (Ce qui peut conforter un dossier auprès du client et aller jusqu'à la vente en exclusivité)

✅Auprès des Banques: afin de conforter ou non un dossier à l'étude de financement ou autre...

✅Auprès des Notaires: Soit Pour apporter des solutions sur des dossiers complexes et/ou à développer pour les intérêts du ou des clients tant sur du bâti comme sur du foncier et autres...ou pour les acquérir. (Attestation Notariée 👈)

✅Également auprès des institutions judiciaire et Associations (et pour des dossiers de surendettés parfois il y a des solutions via un développement du patrimoine immobilier): Ceci sur demande, je peux intervenir bénévolement (sauf frais annexes, déplacements etc.) si cela entre dans le champ de mes compétences.

Je suis à votre disposition soit à distance ou sur site pour toutes missions d'analyses de projets; de ventes, d'acquisitions, de recherches, de développement, commercialisation ou réalisation d'opérations immobilières etc... dans le but de vous aider à réussir, gagner du temps, voir de l'argent, en apprenant de mon expérience. (Même avec du mérule ou des termites pour les régions concernées). (Conditions et Tarifs)👈

Pour un avis d'expert en développement immobilier Contact ou Tel: 06 79 21 96 76 / E-mail: didier.herve8@gmail.com

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Pour acheter ou mettre son bien immobilier à la vente peut parfois être compliqué!

Mes conseils sont gratuits si la mise en vente m'est confiée!

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Nouveaux Services:

✅Service après vente ou après acquisition! Pour trouver des solutions à des litiges, questionnements ou autres auprès des acquéreurs ou/et des vendeurs. Gratuit si négocié par mes soins sous mandat simple ou exclusif sinon voir tarifs de prestations de consulting et médiation pour une analyse et un avis.

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✅Mettre en vente ou attendre?

✅Quel sera le bon prix pour qu'un acquéreur soit motivé et en obtenir le meilleur?

✅Financement de ou des acquéreurs: Fonds propres ou concours bancaires!

✅Différents types de ventes immobilières: Vente classique,,, Vente à terme ,,, Vente en Viager,,, Vente en Réméré

✅Vendre en un seul lot ou diviser?

✅ Créer une copropriété ou Non? Horizontale ? Verticale? Ou division de parcelle cadastrale?

✅Qui pour réaliser les mesurages, les calculs des tantièmes, la rédaction du règlement de copropriété, la rédaction des conditions particulières, de l'enregistrement, le carnet d'entretien, la première assemblée générale avec la nomination d'un syndic bénévole et provisoire et +++? §§§ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2589 §§§ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2604 §§§ https://www.anil.org/parole-expert-copropriete-frais-etat-date/ §§§ https://grandm.notaires.fr/services-numeriques/vente-lots-de-copropriete-liste-des-pieces-a-fournir/ §§§ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F37294 §§§

✅ Le Contrôle et diagnostic technique global (DTG) du ou des bâtiments est-il obligatoire? et pour quel cas?

✅Quels sont les diagnostics obligatoires et ceux conseillés pour éviter tout recours... DDT §§§ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10798 §§§ https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/diagnostics/les-diagnostics-techniques-immobiliers#toc-anchor-12 §§§

✅Que Choisir, une ou plusieurs agences! un Notaire ou seul et accomplir toutes les vérifications et obligations...

✅Faire du "home-staging", des travaux, du nettoyage ou rien du tout?

✅ Comment rédiger l'annonce pour donner envie et être dans la législation ?

✅Choisir comment être contacté par le ou les clients éventuels ? E-mail, téléphone, quid de votre vie privée !

✅Comment organiser les visites! Le moment, le sens de la visite etc...?

✅Le bien est-il en copropriété ? Si tel est le cas les obligations ?

✅Le syndic est-il bénévole, provisoire ou professionnel?

✅Une assurance RC est-elle obligatoire, conseillée ou non?

✅Les parties communes sont-elles gérées par une association syndicale, un syndic ou par l'indivision des propriétaires?

✅La parcelle cadastrale aussi nommée unité foncière est-elle bornée?

✅Le bien est-il en lotissement ?

✅Le bien est-il en indivision ?

✅le terrain est-il constructible ?

✅Quelles informations complémentaires dois-je donner ? Ex: Zone inondable ou non et +++

✅Y a t-il des travaux récents effectués ? Factures, garanties décennales ou biennales ?

✅La construction est-elle récente et soumise à des garanties en cours?

✅Fournir les permis de construire ou autorisations correspondants...

✅Attestation d'achèvement et de conformité?

✅Fournir l'imprimé H1 si une actualisation de surface à été effectuée...

✅Le bien correspond-il à la description sur l'acte de propriété ?

✅y a t'il une ou plusieurs servitudes au profit de parcelles voisines ou lots de copropriété ?

✅Quelles sont les servitudes existantes, à créer ou par un état de fait?

✅Si le bien est loué entièrement ou partiellement fournir le bail ou les baux !

✅Le bien est-il soumis à un régime défiscalisant ? Si oui fournir la convention...

✅Le bien supporte t-il un contrat publicitaire ou affichage ? Si oui le fournir...

✅Indiquez les options telles que détecteurs de fumées ou de gaz, alarme, piscine enterrée avec certificat de conformité de sécurité, panneaux solaires, pompe à chaleur, chauffe-eau solaire, chaudière, ascenseur, cheminée, poêle à bois ou granulés, adoucisseur d'eau, citerne gaz ou fioul, assainissement autonome, double vitrage, ventilation mécanique contrôlée, climatisation, sous-sol pollué?, puits, ... etc

✅assainissement conforme ou non conforme ? Fournir l'attestation ou diagnostic...

✅Factures de ramonage et entretien des cheminées, chaudières, poêles etc...

✅Si vous désirez acquérir à plusieurs personnes! en indivision, en une société, en sociétés distinctes associées, ou en société commerciale professionnelle comme pour les Marchands de biens. (ex: plusieurs personnes physiques, ou plusieurs personnes morales telles que SAS, SASU, SCI, SARL et autres formes juridiques ou plusieurs personnes physiques associées pour former un personne morale soit une société quelle que soit sa forme). Chaque choix est important tant pour la protection de son patrimoine personnel que pour la protection des proches, des autres structures, et autres... Des avantages et des inconvénients fiscaux et autres découleront de chaque situation et chaque choix fait tant sur l'individu que sur la structure quelle quelle soit! Chaque situation, chaque personne morale ou physique à sa particularité et demande une réflexion globale avant de définir et faire le montage!!! Prévoir des évolutions peut être judicieux! (Des experts tels que Notaires, Avocats spécialistes, "Experts comptable spécialistes" (attention ceux-ci ne sont pas toujours les meilleurs conseillers et ceci par une mauvaise expérience personnelle), Juristes spécialistes et autres peuvent aussi vous aider à prendre les bonnes décisions).

Attention une erreur = DANGER

✅ Comment faire pour acheter et limiter les risques, calculs de rentabilité et autres

✅Pour les Fonds de commerce avec ou sans les murs : Qu'est-ce qu'un fonds de commerce ?

Un fonds de commerce est un ensemble d'éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (clientèle, nom commercial, droit au bail) utilisés pour l'exploitation d'une activité commerciale ou industrielle. Il constitue une entité économique permettant la réalisation d'une activité professionnelle.

A savoir que la vente d'un fonds de commerce peut s'effectuer de deux manières :

Vente en lot (murs et fonds de commerce ensemble) : Dans ce cas, le propriétaire cède simultanément le fonds de commerce et les murs (le local commercial). Cette approche peut être avantageuse pour l'acheteur souhaitant maîtriser à la fois l'exploitation et l'immobilier. Un seul mandat de vente est alors nécessaire pour l'ensemble.
Vente séparée (murs et fonds de commerce distincts) : Ici, le fonds de commerce et les murs sont vendus séparément, éventuellement à des acquéreurs différents. Cette situation nécessite la rédaction de deux mandats de vente distincts : l'un pour le fonds de commerce et l'autre pour les murs. Il est important de préciser les conditions de chaque vente et de s'assurer que les droits et obligations de chaque partie sont clairement définis.

Documents à collecter pour la constitution du dossier :

Les trois derniers bilans comptables : Ces documents financiers offrent une vision claire de la santé économique de l'entreprise et sont indispensables pour évaluer sa rentabilité et sa viabilité.
Extrait Kbis récent : Ce document officiel atteste de l'existence légale de l'entreprise et fournit des informations essentielles telles que sa dénomination, son numéro SIREN, son adresse, et son activité.
Bail commercial : Il est crucial de disposer du contrat de bail en cours afin de vérifier les conditions de location du local où est exercée l'activité.
Liste du matériel et des équipements : Un inventaire détaillé des actifs corporels inclus dans la vente permet de préciser ce qui est cédé avec le fonds de commerce.
Contrats en cours : Cela inclut les contrats avec les fournisseurs, les clients, et les employés, qui peuvent être transférés au nouvel acquéreur.
Autorisation ou licences spécifiques : Si l'activité nécessite des autorisations particulières (par exemple, une licence IV pour un débit de boissons), celles-ci doivent être incluses
Inventaire du matériel ainsi que du stock

✅En cas de revente, en tant que particulier ou personne physique professionnel ou personne morale taxée au BIC! Plus-value ou non? imposition sur la plus-value ou sur les bénéfices? Les avantages / Les inconvénients !

✅La réglementation des plus-values immobilières en France est un sujet complexe qui mérite une attention particulière. Voici les points essentiels à connaître :

1. Ne s'applique pas aux Marchands de biens qui eux sont assujettis au BIC et TVA sur marge sauf pour les dossiers spécifiquement exonérés de TVA. §§§ https://lesmarchandsdebiens.fr/tva-marchand-de-biens-quelles-sont-les-regles-de-calcul §§§§

2. Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

Il s'agit de la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition.
Si le prix de vente est supérieur au prix d'achat, on parle de plus-value.
Si le prix de vente est inférieur, on parle de moins-value.

3. Imposition de la plus-value

La plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %.
Elle est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Une taxe supplémentaire s'applique pour les plus-values élevées.

4. Abattements pour durée de détention

Des abattements pour durée de détention permettent de réduire le montant de la plus-value imposable.
L'abattement pour l'impôt sur le revenu est progressif, jusqu'à une exonération totale après 22 ans de détention.
les prélèvements sociaux sont calculés sur 30 ans.

5. Exonérations

Certaines cessions sont exonérées de plus-value immobilière, notamment :

La vente de la résidence principale.
Les cessions de biens dont le prix est inférieur à 15 000 €.
les cessions par les retraités ou les personnes handicapées sous certaines conditions.

6. Déclaration et paiement

Le notaire se charge généralement de la déclaration et du paiement de la plus-value.
Le vendeur doit néanmoins déclarer le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus complémentaire.

7. Conseils importants

Il est recommandé de conserver tous les documents relatifs à l'acquisition et aux travaux réalisés sur le bien immobilier.
En cas de doute, il est conseillé de se rapprocher d'un professionnel (notaire, expert-comptable) pour obtenir des conseils personnalisés.

8. Évolutions récentes

La loi de finances pour 2024 a prorogé certaines exonérations, notamment pour les cessions de biens destinés au logement intermédiaire dans les zones tendues.
Il est important de se tenir informé des évolutions législatives, car la réglementation des plus-values immobilières peut être sujette à des modifications.

9. Où trouver des informations complémentaires ?

Pour résumer Concernant les plus-values, seul le notaire sera habilité à comptabiliser et prélever sur le fruit de la vente et régler les services fiscaux en tenant compte de la situation juridique du bien, de la situation du propriétaire ainsi que de la loi de finance en cours au jour J etc..

J'espère que ces informations vous seront utiles.

✅et + et +++ lors de nos entretiens, nos conversations, nos prestations de consultings, nos conférences publiques ou privées.

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