HERVE Didier Immobilier 

 Vendre ou acheter

une résidence principale, un investissement locatif, faire du Marchand de biens, fonds de commerce / entreprises artisanales avec ou sans les murs, terrains...

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✅ Auprès des Acquéreurs futurs Propriétaires: Avant une acquisition une analyse s'impose! Mon expérience peut soit vous conforter ou vous prévenir de problématiques! Je peux vous assister dans la recherche, l'analyse, l'évaluation ainsi que la négociation Voir tarifs et conditions via Consultant-Analyste👈 Faites une demande d'estimation gratuite à distance via ce formulaire👈

✅ Auprès des agences immobilières: Développement d'applications personnalisées pour la prospection de clientèle: *Vous êtes Agent ou Mandataire immobilier et pour avoir ces modèles d'applications https://smart-immo-scan.base44.app/ ou https://smart-immo-ia-link.base44.app/ à vos coordonnées, couleurs et logo, je peux vous les fournir ou en créer à vos demandes sur la base de vos idées! Tarifs sur demande. (Ces Applications pourront vous fournir par mail automatique les adresses des biens de vos prospects et à vous de les retrouver pour l'une ou avec IMMO-IA les coordonnées, mail, téléphone et Prénom, fournies par le visiteur) Me contacter par mail didier.herve8@gmail.com *Pour vos clients un audit par une structure indépendante en proposant une prestation de consulting de développement Immobilier pour avoir une ou des solutions sur des biens difficiles ou trop importants en un seul lot. Ce qui peut conforter un dossier auprès du client et aller jusqu'à la vente en exclusivité. Un partenariat gagnant-gagnant pour votre client et pour votre agence sachant que l'intervention du Coach-Immobilier reste du conseil, de l'accompagnement mais n'intervient pas dans la mise en relation et dans la négociation. Mon intervention facilitera l'exclusivité de votre mandat. Tarifs sur Consultant-Analyste👈 

Mais aussi n'oubliez pas je suis également Marchand de biens et je peux devenir votre client si vous avez un dossier à me proposer! Merci. contact👈

✅ Auprès des Municipalités, Communes, Inter-communalités, Collectivités, Institutions: Un audit pour vos friches commerciales ou industrielles, Verrues Immobilières, Biens atypiques, Maisons, Immeubles etc! Une analyse avec à la clé des solutions proposées... Consultant-Analyste👈 

✅ Auprès des Banques: Un audit afin de conforter ou non un dossier à l'étude de financement ou autre... Consultant-Analyste👈 

✅ Auprès des Notaires: Un audit soit Pour apporter des solutions sur des dossiers complexes et/ou à développer pour les intérêts du ou des clients tant sur du bâti comme sur du foncier et autres...ou pour les acquérir. Mon intervention facilitera l'exclusivité de votre mandat. (Attestation Notariée 👈) Consultant-Analyste👈 

✅ Également auprès des institutions judiciaire et Associations (et pour des dossiers de surendettés parfois il y a des solutions via un développement du patrimoine immobilier): Ceci sur demande, je peux intervenir bénévolement (sauf frais annexes, déplacements etc.) si cela entre dans le champ de mes compétences. Consultant-Analyste👈 

Je suis à votre disposition soit à distance ou sur site pour toutes missions d'analyses de projets; de ventes, d'acquisitions, de recherches, de développement, commercialisation ou réalisation d'opérations immobilières etc... dans le but de vous aider à réussir, gagner du temps, voir de l'argent, en apprenant de mon expérience. (Même avec du mérule ou des termites pour les régions concernées). (Conditions et Tarifs)👈

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Nos recherches actives 🔍 :

✅ Fonds de commerces et fonds artisanaux TPE/PME (ou parts de société)

✅ Immobilier d'entreprises

✅ Friches industrielles et commerciales

️✅ Grands locaux villes et campagne

️✅ Immeubles ou maisons avec travaux villes et campagne

️✅ Anciens hôtels ou autres (Ex:hôpitaux ou cliniques désaffectées, anciennes colonies/villages vacances, ancienne école)

️✅ Terrains ou Domaine constructible minimum de 20000m2 

✅ Fermes agricoles ou gîtes ou propriétés. 

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✅ Mettre en vente ou attendre? 

✅ Quel sera le bon prix pour qu'un acquéreur soit motivé et en obtenir le meilleur? Quels sont les critères pour faire une estimation au plus juste?

✅ Préparer son dossier: acte de propriété. Plan cadastre. État civil complet (nom, prénom,  adresse,  N°tel, e-mail, date de naissance,  lieu de naissance, ect...). Taxes Foncières. Cartes d'identité du ou des propriétaires ou ayants-droit. DDT. Si copropriété: DTG, fournir Bilans et assemblées générales des 3 dernières années, Mesurage du ou des lots visés par géomètre ou architecte et autres pièces à fournir au Notaire rédacteur de l'acte authentique de vente pour parfaire le dossier.

✅ Financement de ou des acquéreurs: Fonds propres ou concours bancaires! 

✅ Différents types de ventes immobilières: Vente classique,,, Vente à terme ,,,  Vente en Viager,,,  Vente en Réméré ou Portage Immobilier via la faculté de rachat  (Articles 1659 à 1673 du code civil) Faites votre demande de renseignements via via notre application 👈

✅ Vendre en un seul lot ou diviser? 

✅ Créer une copropriété ou Non? Horizontale ? Verticale? Ou division de parcelle cadastrale?

✅ Qui pour réaliser les mesurages, l'état descriptif de division, les calculs des tantièmes, la rédaction du règlement de copropriété, la rédaction des conditions particulières, de l'enregistrement, le carnet d'entretien, la première assemblée générale avec la nomination d'un syndic bénévole et provisoire et +++? §§§ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2589 §§§ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2604 §§§ https://www.anil.org/parole-expert-copropriete-frais-etat-date/ §§§  https://grandm.notaires.fr/services-numeriques/vente-lots-de-copropriete-liste-des-pieces-a-fournir/ §§§ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F37294 §§§ 

✅ Charges de copropriété? Quels en sont les montants? Projets de travaux? Travaux votés? Quels sont les montants votés et en projets? etc...

✅ Le Contrôle et diagnostic technique global (DTG) du ou des bâtiments est-il obligatoire? et pour quel cas?

✅ Quels sont les diagnostics obligatoires et ceux conseillés pour éviter tout recours... DDT §§§ https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10798 §§§ https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/diagnostics/les-diagnostics-techniques-immobiliers#toc-anchor-12  §§§

✅ Que Choisir pour mettre en vente et négocier, une ou plusieurs agences! un Notaire négociateur ou seul et accomplir toutes les vérifications et obligations... ou être accompagné par un Coach-Immobilier 

✅ Faire du "home-staging", des travaux, du nettoyage ou rien du tout? 

✅ Comment rédiger l'annonce pour donner envie et être dans la législation ? 

✅ Choisir comment être contacté par le ou les clients éventuels ? E-mail, téléphone, quid de votre vie privée ! 

✅ Comment organiser les visites! Le moment, le sens de la visite, vos disponibilités semaines, week-end, le midi au moment des repas, le soir après vos journées fatigantes,,, et oui ce n'est pas toujours facile et évident surtout si il faut désorganiser l'agenda familial, etc...? 

✅ Le bien est-il en copropriété ? Si tel est le cas les obligations ?

✅ Le syndic est-il bénévole, provisoire ou professionnel?

✅ Une assurance RC est-elle obligatoire, conseillée ou non?

✅ Les parties communes sont-elles gérées par une association syndicale, un syndic ou par l'indivision des propriétaires?

✅ La parcelle cadastrale aussi nommée unité foncière est-elle bornée? 

✅ Le bien est-il en lotissement ? 

✅ Le bien est-il en indivision ? 

✅ Le terrain est-il constructible ? 

✅ Quelles informations complémentaires dois-je donner ? Ex: Zone inondable ou non et +++ 

✅ Pour les terres en zone agricole "Quid" de la SAFER?

✅ "Quid" des Droits de Préemption des Mairies, locataires et autres? Qui se charge des significations DIA?

✅ Le bien est-il situé dans le périmètre des bâtiments de France? Si oui; donc classé et soumis aux architectes de l'institution. 

✅ Contrôler l'affection de l'unité foncière construite si elle est: *Dans une zone d'habitation, * Dans une zone artisanale avec possibilité partielle en habitation, *Dans une zone agricole ou protégée, et autres! (Très important pour les agrandissements, changements d'affectations du ou des bâtiments déjà construits, et également pour des constructions complémentaires en agrandissement de l'existant ou de constructions indépendantes, tout comme la construction d'une piscine)... 

✅ Vérifier que le bien n'est pas, sous arrêté d'insalubrité ou de mise en péril soit par l' ARS, Préfecture ou Mairie.

✅ Y a t-il des travaux récents effectués ? Factures, garanties décennales ou biennales ?

✅ Quelles sont les garanties pour un bien rénové? 

✅ La construction est-elle récente et soumise à des garanties en cours? 

✅ Fournir permis de construire ou autorisations correspondantes... 

✅ Attestation d'achèvement et de conformité? 

✅ Fournir l'imprimé H1 si une actualisation de surface à été effectuée... 

✅ Le bien correspond-il à la description sur l'acte de propriété ? 

✅ Y a t'il une ou plusieurs servitudes au profit de parcelles voisines ou lots de copropriété ? 

✅ Quelles sont les servitudes existantes, à créer ou par un état de fait?

✅ Si le bien est loué entièrement ou partiellement fournir le bail ou les baux ! 

✅ Le bien est-il soumis à un régime défiscalisant ? Si oui fournir la convention... 

✅ Le bien supporte t-il un contrat publicitaire ou affichage ? Si oui le fournir... 

✅ Indiquez les options telles que détecteurs de fumées ou de gaz, alarme, piscine enterrée avec certificat de conformité de sécurité, panneaux solaires, pompe à chaleur, chauffe-eau solaire, chaudière, ascenseur, cheminée, poêle à bois ou granulés, adoucisseur d'eau, citerne gaz ou fioul, assainissement autonome, double vitrage, Volets électriques avec commande centralisée à distance ou non, ventilation mécanique contrôlée, climatisation, sous-sol pollué?, puits, ... etc 

✅ Assainissement conforme ou non conforme ? Fournir l'attestation ou diagnostic... 

✅ Factures de ramonage et entretien des cheminées, chaudières, poêles etc... 

✅ Si vous désirez acquérir à plusieurs personnes! en indivision, en une société, en sociétés distinctes associées, ou en société commerciale professionnelle comme pour les Marchands de biens. (ex: plusieurs personnes physiques, ou plusieurs personnes morales telles que SAS, SASU, SCI, SARL et autres formes juridiques ou plusieurs personnes physiques associées pour former un personne morale soit une société quelle que soit sa forme). Chaque choix est important tant pour la protection de son patrimoine personnel que pour la protection des proches, des autres structures, et autres... Des avantages et des inconvénients fiscaux et autres découleront de chaque situation et chaque choix fait tant sur l'individu que sur la structure quelle quelle soit!  Chaque situation, chaque personne morale ou physique à sa particularité et demande une réflexion globale avant de définir et faire le montage!!! Prévoir des évolutions peut être judicieux! (Des experts tels que Notaires, Avocats spécialistes, "Experts comptable spécialistes" (attention ceux-ci ne sont pas toujours les meilleurs conseillers et ceci par une mauvaise expérience personnelle), Juristes spécialistes et autres peuvent aussi vous aider à prendre les bonnes décisions).

 Attention une erreur = DANGER

✅ Comment faire pour acheter et limiter les risques, calculs de rentabilité (Loyers annuels / Acquisition+Travaux X 100 = R brute) et autres

✅ Pour les Fonds de commerce avec ou sans les murs : Qu'est-ce qu'un fonds de commerce ?

Un fonds de commerce est un ensemble d'éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (clientèle, nom commercial, droit au bail) utilisés pour l'exploitation d'une activité commerciale ou industrielle. Il constitue une entité économique permettant la réalisation d'une activité professionnelle.

A savoir que la vente d'un fonds de commerce peut s'effectuer de deux manières :

Vente en lot (murs et fonds de commerce ensemble) : Dans ce cas, le propriétaire cède simultanément le fonds de commerce et les murs (le local commercial). Cette approche peut être avantageuse pour l'acheteur souhaitant maîtriser à la fois l'exploitation et l'immobilier. Un seul mandat de vente est alors nécessaire pour l'ensemble.

Vente séparée (murs et fonds de commerce distincts) : Ici, le fonds de commerce et les murs sont vendus séparément, éventuellement à des acquéreurs différents. Cette situation nécessite la rédaction de deux mandats de vente distincts : l'un pour le fonds de commerce et l'autre pour les murs. Il est important de préciser les conditions de chaque vente et de s'assurer que les droits et obligations de chaque partie sont clairement définis.

Documents à collecter pour la constitution du dossier :

1. Les trois derniers bilans comptables : Ces documents financiers offrent une vision claire de la santé économique de l'entreprise et sont indispensables pour évaluer sa rentabilité et sa viabilité.

2. Extrait Kbis récent : Ce document officiel atteste de l'existence légale de l'entreprise et fournit des informations essentielles telles que sa dénomination, son numéro SIREN, son adresse, et son activité.

3. Bail commercial : Il est crucial de disposer du contrat de bail en cours afin de vérifier les conditions de location du local où est exercée l'activité.

4. Liste du matériel et des équipements : Un inventaire détaillé des actifs corporels inclus dans la vente permet de préciser ce qui est cédé avec le fonds de commerce.

5. Contrats en cours : Cela inclut les contrats avec les fournisseurs, les clients, et les employés, qui peuvent être transférés au nouvel acquéreur.

6. Autorisation ou licences spécifiques : Si l'activité nécessite des autorisations particulières (par exemple, une licence IV pour un débit de boissons), celles-ci doivent être incluses

7. Inventaire du matériel ainsi que du stock 

✅En cas de revente, en tant que particulier ou personne physique professionnel ou personne morale taxée au BIC! Plus-value ou non? imposition sur la plus-value ou sur les bénéfices? Les avantages / Les inconvénients !

✅ La réglementation des plus-values immobilières en France est un sujet complexe qui mérite une attention particulière. Voici les points essentiels à connaître : 

1. Ne s'applique pas aux Marchands de biens qui eux sont assujettis au BIC et TVA sur marge sauf pour les dossiers spécifiquement exonérés de TVA. §§§ https://lesmarchandsdebiens.fr  §§§§

2. Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

• Il s'agit de la différence entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition.

• Si le prix de vente est supérieur au prix d'achat, on parle de plus-value.

• Si le prix de vente est inférieur, on parle de moins-value.

3. Imposition de la plus-value

• La plus-value immobilière est soumise à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %.

• Elle est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

• Une taxe supplémentaire s'applique pour les plus-values élevées.

4. Abattements pour durée de détention

• Des abattements pour durée de détention permettent de réduire le montant de la plus-value imposable.

• L'abattement pour l'impôt sur le revenu est progressif, jusqu'à une exonération totale après 22 ans de détention.

• les prélèvements sociaux sont calculés sur 30 ans.

5. Exonérations

Certaines cessions sont exonérées de plus-value immobilière, notamment :

• La vente de la résidence principale.

• Les cessions de biens dont le prix est inférieur à 15 000 €.

• les cessions par les retraités ou les personnes handicapées sous certaines conditions.

6. Déclaration et paiement

• Le notaire se charge généralement de la déclaration et du paiement de la plus-value.

• Le vendeur doit néanmoins déclarer le montant de la plus-value sur sa déclaration de revenus complémentaire.

7. Conseils importants

• Il est recommandé de conserver tous les documents relatifs à l'acquisition et aux travaux réalisés sur le bien immobilier.

• En cas de doute, il est conseillé de se rapprocher d'un professionnel (notaire, expert-comptable) pour obtenir des conseils personnalisés.

8. Évolutions récentes

• La loi de finances pour 2024 a prorogé certaines exonérations, notamment pour les cessions de biens destinés au logement intermédiaire dans les zones tendues.

• Il est important de se tenir informé des évolutions législatives, car la réglementation des plus-values immobilières peut être sujette à des modifications.

9. Où trouver des informations complémentaires ?

• Le site service-public.fr : Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière - Service-Public.fr

• Le site lafinancepourtous.com : L'imposition des plus-values immobilières - La finance pour tous

• Le site fiscaloo.fr : Plus-value immobilière : imposition, calcul et exonération (2024) - Fiscaloo

• Le site  Plus-value immobilière : calcul et exonération - Action Logement

Pour résumer Concernant les plus-values, seul le notaire sera habilité à comptabiliser et prélever sur le fruit de la vente et régler les services fiscaux en tenant compte de la situation juridique du bien, de la situation du propriétaire ainsi que de la loi de finance en cours au jour J etc.. 

J'espère que ces informations vous seront utiles.

✅ et + et +++  lors de nos entretiens, nos conversations, nos prestations de consultings, nos conférences publiques ou privées.

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